Las SOCIMI: qué son, cómo funcionan y sus ventajas fiscales

El eterno debate, tan español, entre comprar vivienda o alquilar va decantándose poco a poco hacia la segunda opción. El mercado del alquiler está sufriendo una verdadera revolución en nuestro país, tanto en oferta como en precios. La demanda es tanta, que la oferta no alcanza a cubrirla. En algunas ciudades, encontrar un piso en alquiler en condiciones aceptables y a un precio asumible, es un objetivo difícil de alcanzar.

Como consecuencia, invertir en vivienda para destinarla al alquiler es una rentable posibilidad para pequeños y grandes inversores. Puede hacerse por el sistema tradicional, comprando uno o varios pisos y poniéndolos en el mercado o invirtiendo en una SOCIMI. Vamos a desvelar las claves de estos instrumentos de inversión que se están afianzando con indudable éxito en nuestro país.

Qué es una SOCIMI

Las siglas SOCIMI responden a Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Se trata de sociedades que tienen como principal objeto la adquisición, promoción y rehabilitación de bienes inmuebles, para su posterior explotación en régimen de alquiler.

Las SOCIMI tienen algunas características específicas, alguna de las cuales las hacen enormemente atractivas para el inversor:

• Estas sociedades son muy transparentes ya que tienen que cotizar obligatoriamente en mercados regulados, o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea (por ejemplo, en el MAB, Mercado Alternativo Bursátil), para lo que es necesario la contratación de un Asesor Registrado y un proveedor de liquidez (un banco o una agencia de valores). Cuentan con un régimen especial de tributaciónque resulta claramente ventajoso y que detallamos más adelante.


• El capital social mínimo para constituir una SOCIMI es 5 millones de euros. Pueden aportarse también inmuebles y no existe limitación de financiación ajena. Los activos pueden estar dentro o fuera del territorio nacional.


• Las acciones deben ser nominativas y de una misma clase, es decir, todas tienen el mismo valor nominal y otorgan los mismos derechos políticos y económicos a sus titulares.


• Con un solo inmueble ya se puede constituir una SOCIMI y sus activos pueden estar dentro o fuera del territorio nacional. Al menos el 80% de sus activos deben ser inmuebles o terrenos para la promoción de naturaleza urbana, dedicados al alquiler o participaciones en otras SOCIMI o REIT. Estos activos deben permanecer en la sociedad al menos 3 años.


• Al menos el 80% de las rentas del periodo impositivo, excluidas la transmisión de participaciones e inmuebles, deberán provenir de rentas de alquiler y/o dividendos de otras SOCIMI.


• Es obligatorio el reparto de beneficios. A partir del 80% de los obtenidos por rentas de alquiler y del 50% de los procedentes de ventas de activos. En caso de beneficios obtenidos de otras SOCIMI o REIT, debe repartirse el 100%

Ventajas fiscales de invertir en una SOCIMI 

Sin duda alguna, el régimen tributario especial es uno de los principales atractivos de estas sociedades.

¿En qué consiste este régimen? En primer lugar, las SOCIMI tributan a un tipo especial del 0% en el Impuesto de Sociedades, es decir, no pagan por este concepto a Hacienda.

Por otra parte, cuentan con una bonificación del 95% en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de ganancias patrimoniales por la venta de las viviendas.

¿Por qué invertir en una SOCIMI?

Ya hemos hablado de las ventajas fiscales que favorecen a las SOCIMI, de modo que vamos a enumerar otras.

Frente al esfuerzo y dedicación que supone buscar la casa que comprar, buscar al inquilino, hacerte cargo del mantenimiento de la vivienda, hacer seguimiento de cobros, impagos, etc… al invertir en una SOCIMI se compran las acciones que se consideran oportunas y el inversor se olvida. Todas esas tareas las hace la SOCIMI y la empresa que las gestiona.

Además, está la liquidez que proporciona invertir y desinvertir en el momento que se quiera en cualquier sociedad cotizada. Característica unida a la transparencia, ya que toda empresa que esté en Bolsa tiene una serie de exhaustivos controles que ofrecen una enorme tranquilidad al inversor.

Otra característica positiva es la accesibilidad: cualquier inversor puede incorporarse como accionista y se verá favorecido por el reparto de dividendos. Las SOCIMI están obligadas a repartir al menos el 80% de los beneficios obtenidos por el alquiler.

Otro factor: las SOCIMI invierten en activos reales, identificados y que los inversores conocen. Edificios, oficinas, centros comerciales, parcelas… Cada activo está objetivamente valorado por métodos internacionalmente reconocidos. Y mientras su fin sea el alquiler, la cartera de activos puede diversificarse mucho.

¿Cómo puede un inversor participar en una SOCIMI?

Cualquier persona puede comprar acciones de una empresa cotizada, en el mercado en que ésta cotice, de modo que la accesibilidad es total. Además, la SOCIMI puede hacer una oferta pública de acciones, que debe darse a conocer a todo el mercado y realizar ampliaciones de capital para comprar activos. En ese caso, el inversor interesado compraría las acciones que se generen como consecuencia de esa ampliación. Es la Junta de Accionistas la que decide por qué importe mínimo se puede participar en esa ampliación, lo que en argot bursátil se denomina ticket mínimo.

Igualmente podrá poner a la venta sus acciones en el mercado en el momento que decida desinvertir.

Nuevas SOCIMI

Ya son más de 40 las SOCIMI  que cotizan en el MAB, que además se han ido incorporando en los tres últimos años. Las hay de enorme tamaño, como puede ser MERLÍN, COLONIAL, HISPANIA o AXIARE y otras que reúnen pequeños o medianos patrimonios inmobiliarios familiares.

Y la novedad está en un nuevo tipo de SOCIMI, denominadas “en desarrollo”. El MAB ha creado este sub-segmento recientemente para dar cabida a sociedades que no sólo compren para alquilar, sino que también promuevan. Es decir, compran el suelo, promueven viviendas en él, las destinan al alquiler al menos tres años y después pueden desinvertir, vender ese activo.

Es el caso de DOMO ACTIVOS, la SOCIMI de Domo Gestora que acaba de comenzar a cotizar en el MAB. Este tipo particular de Socimi traslada a sus inversores el beneficio de todo el proceso promotor, y no sólo el de las rentas que se obtienen por el alquiler o por la venta de los activos.