Regularización urbanística de construcciones

No basta con saber el nombre de la designación de la zona del terreno (como residencial para casas o comercial para tiendas y otros usos comerciales). También debe averiguar exactamente qué usos están permitidos bajo la designación de zonificación asignada, y qué restricciones podrían aplicarse a usted como propietario.

¿Qué es la zonificación y cómo le afecta?

La zonificación de la propiedad se rige típicamente por las leyes locales (también conocidas como ordenanzas), que dividen la tierra en diferentes áreas o zonas.

El objetivo de la zonificación es típicamente la Ordenación Afo Andalucía de la tierra para una máxima eficiencia y habitabilidad. Los negocios comerciales, por ejemplo, son comúnmente más eficientes y exitosos cuando se agrupan cerca unos de otros (en una zona comercial), y la mayoría de la gente prefiere construir una casa en una propiedad en una zona donde los usos industriales están prohibidos, para evitar la posibilidad de que una fábrica ruidosa y apestosa pueda aparecer al lado.

Tipos comunes de designaciones de zonas

Las designaciones de zonificación y los usos permitidos bajo cada designación varían de una zona a otra. Las designaciones comunes de zonificación podrían incluir:

Áreas residenciales que permiten viviendas u otras unidades de vivienda.

Áreas comerciales que permiten el funcionamiento de tiendas, oficinas, restaurantes, teatros, etc.

Ubicaciones industriales, donde se permiten negocios de fabricación (fábricas).

Lugares rurales para fincas y otros terrenos abiertos.

Áreas históricas, que ofrecen protección a las estructuras de importancia histórica.

Zonas medioambientales, que protegen las zonas naturales sensibles.

Áreas estéticas, prescribiendo cómo deben verse las estructuras en el área zonificada.

Los tipos de zonificación a veces necesitan una Ordenación Afo Andalucía y se desglosan en subtipos. Por ejemplo, la zonificación residencial puede incluir varios subtipos, cada uno de los cuales permite una densidad diferente de viviendas (tales como Residencial 1 sólo para viviendas unifamiliares,Residencial 2 para dúplex, tríplex y cuatro complejos, y Residencial 3 para cualquier vivienda que contenga más de cuatro unidades).

Más de una zona también podría aplicarse a una propiedad. Por ejemplo, la tierra con zonas rurales también podría estar en una zona ambiental, o también en una zona estética (o en las tres a la vez).

Cualquier forma en la que usted planea desarrollar o usar la propiedad debe cumplir con todas las designaciones de zonificación aplicables, por lo que debe revisar todos sus requisitos antes de comprar un terreno en el que desea construir.

Una designación de zonificación rural podría, por ejemplo, permitir solamente una casa en la propiedad, o restringir el número y tamaño de cualquier edificio anexo. Si el terreno también se encuentra en una zona ambiental, la construcción de ciertas porciones del terreno puede estar prohibida, o usted podría tener que mantener un hábitat animal no alterado (como árboles o praderas existentes) en el terreno.

Si el terreno también se encuentra en una zona estética, es posible que necesite usar ciertos colores de pintura y materiales de construcción, construir dentro de ciertos parámetros de altura o presentar planes de construcción para la aprobación de un comité de revisión antes de comenzar la construcción, para poder tener una Ordenación Afo Andalucía.

Ordenanzas de zonificación dependen de la ubicación de la tierra

Cada localidad utiliza comúnmente sus propias abreviaturas para los diversos tipos de zonificación. Por ejemplo, en un lugar, la zonificación R1 podría indicar una zona residencial, y en otro lugar,R1 podría describir una zona rural.

Además, algunos lugares tienen esquemas de zonificación acumulativa, que permiten cualquier uso que se considere menos dañino o impactante que el uso zonificado. Por ejemplo, las zonas industriales podrían clasificarse como las de mayor impacto, siendo las zonas comerciales las siguientes, y las zonas residenciales las de menor impacto. Así que si usted está realmente ansioso por construir una casa en un área industrial, la zonificación acumulativa podría permitirle hacerlo.

Sin embargo, no cuente con que este sistema exista en todas las áreas. Otra ubicación podría no utilizar la zonificación acumulativa, y en su lugar sólo permitir el uso exacto especificado por la zona designada.

Cómo averiguar sobre la zonificación de una propiedad

El vendedor de la propiedad (o el agente de bienes raíces, si corresponde) debe poder decirle la designación de la zona para el terreno. También es una excelente política confirmar lo que se le dice al ver un mapa de zonificación del área.

Las oficinas gubernamentales locales que se ocupan del uso de la tierra y la zonificación probablemente le proporcionarán una copia del mapa de zonificación correspondiente. También eche un vistazo a la zonificación de las propiedades cercanas, para asegurarse de que otros usos permitidos en el área no supongan un problema. Si, por ejemplo, no desea vivir cerca de una granja o fábrica, asegúrese de que las propiedades cercanas no permitan tales usos.

Si usted necesita ayuda para descifrar el lenguaje de las ordenanzas o para determinar cuáles son aplicables, un abogado experto en bienes raíces en el área puede ayudarle.

Usted podría cambiar la zonificación

¿Qué pasa si usted ama un pedazo de tierra en particular, pero su zonificación no le permitirá usarla de la manera que usted quiere? Por ejemplo, tal vez quiera vender las hortalizas que quiere cultivar en la tierra, operando una pequeña granja al por menor. Sin embargo, usted descubre que la designación de la propiedad como zona rural prohíbe cualquier actividad comercial en ese lugar debido a la falta de Ordenación Afo Andalucía.

No estás necesariamente sin suerte. A veces se puede cambiar la zonificación. (Véase el artículo de Nolo ¿Se puede cambiar la zonificación para permitir el uso de terrenos baldíos?

Alternativamente, usted podría obtener una variación de zonificación o exención para permitir un uso prohibido bajo la zonificación actual. Verifique con el departamento de zonificación local para ver si uno de estos es posible, y si es así, cuáles serían los pasos siguientes.

Obtener una exención, varianza o cambio de zonificación probablemente implicará mucho papeleo, honorarios, molestias y tiempo. Además, no hay garantía de éxito. Si el uso prohibido es especialmente importante para usted, encontrar una propiedad diferente compatible con su uso puede ser la mejor solución.

Sin embargo, si usted está establecido en una propiedad en particular, debe incluir una cláusula en el contrato de compraventa de terrenos condicionando la compra a la obtención de la renuncia o cambio de zonificación. La cláusula debe permitir un cierto período de tiempo durante el cual usted puede cancelar el contrato y recibir la devolución de su depósito de garantía si usted no está satisfecho de que puede obtener la zonificación que necesita. Un abogado con experiencia u otro profesional de bienes raíces puede ayudarle a redactar una contingencia efectiva para lograr esto.

Investigue la zonificación ahora para evitar problemas más tarde

Aprender acerca de la zonificación de la tierra antes de comprar puede ayudarle a asegurarse de que no cometa el error de comprar alguna tierra maravillosa que no puede usar de la manera que usted quiere después de ser dueño de ella.

Más información: www.cgi.es