El Tribunal Constitucional valida la actual Ley del Suelo según comunica la Asociación de Abogados Urbanistas

La Sentencia da validez prácticamente a casi la totalidad de la Ley.

Ha sido Ponente de la misma el Magistrado Fernando Valdés Dal-Re declarando solo contrario a nuestra Constitución el inciso  del articulo 22.1 a) párrafo tercero y el art. 23.1. a) párrafo tercero de la Ley Estatal en relación a la tasación del Suelo a efectos de Indemnización por Expropiación.

La Sentencia clarifica que la  Ley Estatal no invade competencias atribuida a las Leyes de Suelo de Comunidades Autónomas que la impugnaron. Recuerda su doctrina al respecto “la competencia autonómica en materia de urbanismo ha de coexistir con aquella que el Estado ostenta en virtud del art. 149.1.1ª CE, en cuyo ejercicio puede condicionar, lícitamente, la competencia de las Comunidades Autónomas sobre el mencionado sector material”.

El citado precepto de la Constitución reconoce al Estado la competencia, también exclusiva, sobre las condiciones básicas de ejercicio del derecho sobre la propiedad,  la legislación sobre expropiación forzosa,  el sistema de responsabilidad patrimonial y el procedimiento administrativo común.  

A  continuación se resume los aspectos mas destacados:

La Sentencia deja claro que prevalece el principio de interés general y de desarrollo sostenible.

Tambien recoge el carácter público de la Actividad Urbanizadora.

La Sentencia hace hincapié en que solo se debe urbanizar el suelo necesario. 

Es decir sólo el suelo “preciso para la satisfacción de las necesidades que lo justifiquen, impidiendo la especulación”.  La preservación del suelo rural de la urbanización como “norma común o directriz de la política de ordenación territorial y urbanística” tiene su justificación,  en la competencia del Estado en materia de medio ambiente (art. 149.1.23ª CE). Además,  indica, aun cuando “condiciona o limita la política de ordenación territorial y urbanística de las Comunidades Autónomas, no las vacía de contenido”, pues éstas siguen teniendo “un amplio margen para la configuración del modelo concreto de ordenación del territorio y la ciudad”.

El Tribunal confirma la reserva mínima del 30% de la edificabilidad para vivienda de proteccion pública

Es decir, el establecimiento de una reserva de un 30 por ciento de la “edificabilidad residencial contemplada por la ordenación urbanística del suelo”.

Según el TC, la competencia en materia de vivienda asumida por las Comunidades Autónomas se encuentra limitada “por las normas que, con fines de dirección general de la economía, establezca para este sector el Estado”. Fijar una reserva mínima del 30 por ciento del suelo de uso residencial para vivienda de protección pública “ni excede del alcance legítimo de las bases del art. 149.1.13ª CE, ni vulnera o vacía de contenido las competencias en materia de vivienda y urbanismo de las CC.AA”.

Tambien confirma la exigencia de los informes de impacto medioambiental y de sostenibilidad.

Uno de los aspectos mas controvertido, es la fórmula prevista en la ley impugnada para calcular el valor del suelo rural a efectos de indemnización por expropiación forzosa. Con el fin de evitar “tensiones especulativas” y de determinar el valor “real” u “objetivo” del suelo, la norma recurrida busca un método de valoración que se aleje de su valor de mercado.

Es decir, la ley recurrida pretende que “la valoración se lleve a cabo conforme a lo que hay‟ y no a lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto‟”. Por ello, la ley distingue entre el suelo rural (aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana) y el suelo urbanizado (el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización). Es decir, la expectativa urbanística no se tiene en cuenta a efectos de tasación, salvo que se cumplan una serie de circunstancias previstas en la ley.

En cuanto al método para calcular el valor del suelo, la ley adopta el de  “capitalización de rentas”.

 El TC declara que se trata de un método conforme con la Constitución, con la excepción del inciso que prevé la capacidad del Estado para modificar “hasta un máximo del doble” el tipo normal de capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación en los casos en los que “el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”. Según el TC, el tope máximo fijado por la ley “no se halla justificado” y “puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real”. El Pleno argumenta que, conforme a su propia doctrina, para realizar la valoración del bien se ha de atender “a la existencia de un proporcional equilibrio entre el valor del bien o derecho expropiado y la cuantía de la indemnización ofrecida”, y el método de capitalización responde a esta exigencia.

La sentencia cuenta con un voto particular discrepante de los Magistrados Juan José González Rivas y Pedro González Trevijano a los cuales se han adherido Andrés Ollero y Encarnación Roca.

En su voto particular, Juan José González Rivas considera que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación "vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (art. 33 CE), incurren en arbitrariedad (art. 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (art. 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización".

A su vez los  Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca entienden, por su parte, que el art. 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de "indemnidad" en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora. Frente a ello, los preceptos de los que se discrepa establecen un método de valoración del suelo rural –por mera capitalización de rentas- que no tiene en cuenta el rendimiento económico del bien, de acuerdo con el destino que le asigna el planeamiento urbanístico, y en consecuencia, no garantiza la indemnidad del expropiado, produciéndose una vulneración del citado precepto constitucional.

Jose María Garcia Gutierrez, Presidente de la Asociación Española de Abogados Urbanistas muestra su conformidad con estos últimos argumentos, puesto que la eliminación de las expectativas urbanísticas en la tasación vulneran el derecho de propiedad  y especialmente para los propietarios  de suelo urbanizable, que en una expropiación y con la Ley del Suelo actual  no son indemnizados adecuadamente tal y como les ampara nuestra Constitución.

La Asociación Española de Abogados Urbanistas es una entidad de ámbito nacional, que agrupa a  abogados, despachos y profesionales especializados en el  sector del Urbanismo en todas y sus variadas disciplinas, sector Inmobiliario, Construcción, Medioambiente y especialidades. Asimismo la Asociación ofrece asesoramiento  y defensa legal tanto a  particulares como a empresas en estas materias.

En la imagen Jose Maria Garcia Gutiérrez, Presidente de la Asociacion.  _______________________________________________

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