Gastos de constitución de una hipoteca, lo que deberias saber

En este artículo, analizamos los gastos de constitución de una hipoteca, qué incluyen, quién debe asumirlos y qué derechos tienes como consumidor.

¿Qué son los gastos de constitución de una hipoteca?

Los gastos de constitución de una hipoteca son aquellos costes adicionales que deben abonarse para formalizar legalmente el préstamo hipotecario. Estos gastos no están relacionados con la cuota mensual del préstamo, sino con el proceso administrativo, notarial y registral necesario para poner en marcha la hipoteca.

Al contratar una hipoteca, la entidad financiera y el cliente deben llevar a cabo ciertos trámites para que la operación sea legalmente válida. Algunos de estos trámites implican costes que van más allá del monto del préstamo, como los gastos notariales, el registro de la propiedad o la tasación del inmueble.

Principales gastos de constitución de una hipoteca

Los gastos de constitución de una hipoteca pueden variar dependiendo de cada entidad bancaria y el tipo de préstamo hipotecario que se firme, pero en general, los más comunes son los siguientes:

1. 
   

   Gastos de notaría
   El notario es el profesional encargado de redactar y dar fe pública de la escritura de la hipoteca. Esta escritura es el documento legal que formaliza el préstamo y establece las condiciones de la hipoteca, como el importe, el tipo de interés, el plazo de amortización y las obligaciones del cliente y del banco.
   Los gastos de notaría incluyen tanto la redacción de la escritura como la intervención del notario en el acto de firma. En función del monto de la hipoteca, la tarifa del notario puede variar.

   
   

   Aunque tradicionalmente el cliente asumía este gasto, tras diversas sentencias judiciales, se ha determinado que algunos de estos gastos deben ser asumidos por el banco, especialmente en lo que respecta a la escritura de la hipoteca.

   
   


2. 
   

   Gastos de registro de la propiedad
   Una vez que la escritura de la hipoteca ha sido firmada ante el notario, es necesario inscribirla en el Registro de la Propiedad. Este paso garantiza que el banco tenga un derecho real sobre la propiedad que respalda el préstamo, lo que le permite tomar la vivienda en caso de impago.
   Los gastos de registro varían en función de la cantidad del préstamo hipotecario y de las tarifas del Registro de la Propiedad en tu localidad. Además, este coste está directamente relacionado con la inscripción de la hipoteca y no con la compra o venta del inmueble en sí.

   
   


3. 
   

   Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
   Uno de los gastos más discutidos es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que se aplica a las escrituras notariales de los documentos que deben inscribirse en el registro.
   Hasta hace poco, este impuesto debía ser abonado por el cliente, pero una sentencia del Tribunal Supremo de 2018 estableció que este coste debe ser asumido por el banco, al considerarse que este tributo es un beneficio para la entidad financiera. Aunque la jurisprudencia ha cambiado, muchos clientes no han reclamado aún este impuesto, lo que implica que aún podrían estar pagando un gasto que no les corresponde.

   
   


4. 
   

   Gastos de tasación
   La tasación de la propiedad es otro gasto que suele ser necesario cuando se formaliza una hipoteca. Este proceso consiste en que una empresa de tasación evalúe el valor del inmueble que servirá como garantía para el préstamo.
   El banco requiere este paso para asegurarse de que el valor del inmueble es suficiente para cubrir el monto del préstamo en caso de impago. El coste de la tasación depende del valor del inmueble y de la empresa encargada de realizarla, y en general, lo asume el cliente.

   
   

   Sin embargo, en algunos casos, el cliente puede solicitar que el banco cubra este gasto si se demuestra que la tasación beneficia principalmente al banco. Algunos bancos, especialmente aquellos con productos hipotecarios más competitivos, pueden incluir este coste en el paquete de servicios.

   
   


5. 
   

   Gastos de gestoría
   Algunos bancos requieren que se contrate una gestoría para gestionar ciertos trámites administrativos relacionados con la hipoteca, como la inscripción en el Registro de la Propiedad, la liquidación de impuestos y la tramitación de documentación.
   Estos servicios, aunque no siempre son necesarios, pueden generar costes adicionales. En muchos casos, este gasto debería ser asumido por el banco si se demuestra que la gestoría realiza funciones que benefician directamente a la entidad financiera.

   
   

¿Quién debe asumir los gastos de constitución de la hipoteca?

Uno de los temas más debatidos en cuanto a los gastos de constitución de una hipoteca es quién debe asumirlos. Tradicionalmente, todos estos gastos eran cargados al cliente, pero tras varias sentencias judiciales, la jurisprudencia ha cambiado y se ha establecido que muchos de estos costes deben ser asumidos por el banco.

1. 
   

   Gastos de notaría: Aunque el cliente sigue siendo responsable de sus propios honorarios notariales, el banco debería asumir los gastos derivados de la escritura hipotecaria que no benefician directamente al cliente, como los relativos a la hipoteca misma.

   
   


2. 
   

   Gastos de registro de la propiedad: El Tribunal Supremo ha dictaminado que este coste también debe ser asumido por el banco, ya que este servicio tiene como objetivo asegurar el interés del prestamista en la propiedad.

   
   


3. 
   

   Impuesto de AJD: Como se mencionó anteriormente, este impuesto debe ser asumido por el banco, ya que es un gasto que beneficia a la entidad financiera, no al cliente.

   
   


4. 
   

   Gastos de tasación: Aunque, en principio, el coste de la tasación es asumido por el cliente, algunos bancos permiten que el coste de la tasación sea compartido o cubierto por el banco si el cliente lo solicita.

   
   


5. 
   

   Gastos de gestoría: En muchos casos, si el banco contrata una gestoría para realizar gestiones administrativas, este coste también debería ser asumido por la entidad financiera.

   
   

¿Cómo reclamar los gastos de constitución de la hipoteca?

Si consideras que has asumido gastos que deberían haber sido cubiertos por el banco, tienes derecho a reclamarlos. El primer paso es presentar una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria. En esta reclamación, deberás incluir la documentación que respalde los gastos que estás reclamando y explicar por qué crees que el banco debe asumirlos.

Si el banco no responde en un plazo razonable o se niega a devolver el dinero, puedes optar por acudir a la vía judicial. En este caso, el tribunal evaluará tu caso y, en muchos casos, fallará a favor del consumidor, ordenando la devolución de los gastos que te corresponden.

Conclusión

Los gastos de constitución de una hipoteca son una parte fundamental del proceso hipotecario, pero también pueden ser una fuente de estrés y confusión para los clientes. A pesar de que estos gastos son necesarios para formalizar el préstamo, muchos de ellos deberían ser asumidos por el banco según las leyes y sentencias más recientes.

Si has pagado gastos que consideras abusivos o que no deberían haberte correspondido, es posible que tengas derecho a reclamar la devolución de esos importes. Reunir la documentación adecuada, presentar una reclamación formal y, si es necesario, acudir a los tribunales son los pasos clave para conseguir que el banco asuma su responsabilidad.