Las oficinas en crisis: precios al alza, falta de financiación y reconversión masiva

El bloqueo financiero frena el desarrollo de nuevas oficinas

Uno de los factores clave que están impulsando esta crisis es la negativa de las entidades bancarias a financiar nuevos proyectos de oficinas. Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España, ha señalado que "nadie está desarrollando nuevas oficinas porque las entidades no financian estos proyectos". Esta situación genera una escasez de espacios, especialmente de oficinas de alta calidad (con altos estándares de sostenibilidad y eficiencia), lo que está presionando al alza las rentas, no solo en las zonas prime, sino también en ubicaciones secundarias.

Según datos de Colliers, en Madrid se entregaron en 2024 unos 190.000 metros cuadrados de oficinas, de los cuales solo 70.000 metros cuadrados correspondieron a nuevo stock. Para 2025, se estima que esta cifra se reducirá a 80.000 metros cuadrados, lo que representa una caída del 59%. Esta disminución es preocupante, especialmente si se compara con la media de los últimos seis años, que se situaba en torno a los 133.000 metros cuadrados anuales.

La falta de nuevos espacios está afectando a la disponibilidad de oficinas de calidad, obligando a las empresas a considerar ubicaciones menos céntricas. "Las opciones para operaciones de cierto volumen son muy limitadas y las compañías tienen que valorar alternativas descentralizadas", afirma Martin Galbete, director nacional de Oficinas en Colliers.

Reconversión de oficinas: un fenómeno en auge

A la escasez de nuevos desarrollos se suma otro factor: la reconversión de oficinas en viviendas y hoteles. En 2024, más de 200.000 metros cuadrados de oficinas fueron transformados en otros usos en España, una tendencia que sigue creciendo. Este fenómeno responde a un cambio en la rentabilidad de los activos inmobiliarios, donde la inversión en residencial ofrece un mayor rendimiento que la destinada a oficinas.

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, destaca que este proceso ya ha tenido lugar en otras ciudades europeas, como Lisboa, donde la llegada de trabajadores con alto poder adquisitivo disparó los precios de la vivienda y llevó a una conversión masiva de oficinas en espacios residenciales. En el caso de la capital portuguesa, se estima que alrededor de 600.000 metros cuadrados de oficinas fueron transformados en viviendas en los últimos años, provocando un aumento significativo en las rentas prime.

El mismo patrón parece estarse replicando en España, con la creciente demanda de viviendas urbanas y la mayor rentabilidad de estos proyectos en comparación con las oficinas tradicionales. Esta tendencia podría seguir acelerándose en los próximos años si no se implementan medidas que incentiven el desarrollo de nuevos espacios de trabajo.

El regreso a la presencialidad impulsa la demanda

Mientras el stock de oficinas disminuye, la demanda sigue en aumento, impulsada por el regreso de las empresas a un modelo de trabajo más presencial. Aunque el teletrabajo se consolidó en los años posteriores a la pandemia, muchas empresas han comenzado a reducir los días de trabajo remoto y a fomentar la asistencia a la oficina.

Según Galbete, "la tendencia está cambiando y muchas empresas están volviendo a un modelo de cuatro días en la oficina y solo uno de teletrabajo". Algunas incluso han retomado la presencialidad total. Este cambio en la cultura laboral está contribuyendo a una mayor presión sobre el mercado de oficinas, especialmente en las principales ciudades como Madrid y Barcelona. La adaptación a estos nuevos modelos de trabajo también ha generado una mayor demanda de oficinas con mayor flexibilidad, incluyendo el uso de tabiques móviles y paredes plegables para optimizar el espacio según las necesidades de cada empresa.

Un futuro incierto pero con oportunidades

A pesar del panorama actual, hay indicios de que el sector podría reactivarse en los próximos años. La consultora Colliers ha identificado un pipeline de proyectos de oficinas que suman 700.000 metros cuadrados, los cuales podrían desarrollarse en el futuro si las condiciones del mercado mejoran.

Sin embargo, la incertidumbre sigue siendo alta. La falta de financiación, la escasez de espacios y el auge de la reconversión hacia residencial podrían seguir limitando la oferta de oficinas en los próximos años. Para revertir esta situación, será fundamental que los inversores recuperen la confianza en el sector y que se implementen políticas que favorezcan el desarrollo de nuevos espacios de trabajo.

En definitiva, el mercado de oficinas en España está atravesando una transformación profunda. La combinación de factores como la falta de financiación, la reconversión de espacios y el aumento de la demanda podría llevar a un cambio estructural en el sector en los próximos años. Lo que está claro es que el mercado de oficinas ya no es el mismo que hace una década, y las empresas, los inversores y las administraciones deberán adaptarse a esta nueva realidad.