Guía para reclamar los gastos de la hipoteca

1. ¿Qué son los gastos de la hipoteca?

Los gastos de la hipoteca son aquellos costos relacionados con la formalización del préstamo hipotecario, es decir, los gastos que se generan cuando se firma el contrato y se inscribe la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Aunque no siempre es fácil identificarlos, algunos de los más comunes que los consumidores han tenido que pagar y que deberían haber sido cubiertos por el banco son los siguientes:

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  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto se paga cuando se firma la escritura de la hipoteca ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Tradicionalmente, este gasto era asumido por el cliente, pero las sentencias judiciales han dictaminado que debe ser responsabilidad del banco.

  
  


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  Honorarios del notario: El notario es la persona encargada de formalizar la escritura pública de la hipoteca. Los honorarios de notaría son otro de los gastos que tradicionalmente se han cargado al cliente, pero que deben ser asumidos por la entidad financiera.

  
  


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  Gastos de registro de la propiedad: Estos gastos están relacionados con la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, un proceso necesario para que el banco tenga garantía sobre el préstamo concedido. Este gasto debe ser cubierto por el banco, ya que beneficia principalmente a la entidad.

  
  


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  Gastos de tasación: Para conceder una hipoteca, el banco necesita conocer el valor del inmueble que se va a hipotecar. Esta tasación, realizada por un profesional, es un gasto adicional que, en la mayoría de los casos, debe ser asumido por el banco.

  
  


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  Gastos de gestoría: Muchas entidades bancarias contratan una gestoría para que se encargue de los trámites administrativos relacionados con la hipoteca. Estos costos, aunque adicionales, no deben ser pagados por el cliente, sino por la entidad financiera.

  
  

2. ¿Por qué los bancos deben asumir estos gastos?

La razón por la que los bancos deben asumir estos gastos se encuentra en las sentencias judiciales que han fallado a favor de los consumidores en los últimos años. Uno de los fallos más relevantes fue el del Tribunal Supremo, que dictaminó que el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) y otros gastos relacionados con la formalización de la hipoteca deben ser pagados por la entidad financiera y no por el cliente.

La lógica detrás de este fallo es que los bancos son los principales beneficiarios de estos trámites. Por ejemplo, la inscripción en el Registro de la Propiedad protege el interés del banco, ya que le asegura que su préstamo está garantizado por la propiedad. Además, la tasación del inmueble también es un requisito que favorece al banco, ya que le permite asegurarse de que el valor del inmueble cubre la cantidad prestada.

3. ¿Cuánto dinero puedes recuperar al reclamar los gastos de hipoteca?

La cantidad que puedes recuperar depende de los gastos específicos que hayas pagado. En general, los gastos más reclamables son el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), los honorarios notariales y los gastos de registro. Si logras que el banco te devuelva estos gastos, la cantidad podría ser significativa, especialmente si la hipoteca era de un valor elevado.

Por ejemplo, el impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) puede suponer hasta el 1,5% del valor de la hipoteca en comunidades autónomas como Madrid, lo que en una hipoteca de 200.000 euros podría superar los 3.000 euros. Los honorarios notariales, los gastos de registro y la tasación también pueden sumar varios cientos de euros.

4. ¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

Si has pagado gastos de hipoteca que no debías asumir, tienes derecho a reclamar la devolución de esos importes. El proceso es relativamente sencillo, pero hay que seguir algunos pasos para asegurarse de que la reclamación sea exitosa:

Paso 1: Revisa la escritura de la hipoteca

Lo primero que debes hacer es revisar la escritura de la hipoteca que firmaste con el banco. En la escritura debe constar la relación de todos los gastos que asumiste, como los honorarios del notario, el impuesto de actos jurídicos documentados, los gastos de registro de la propiedad, entre otros. Si no tienes una copia, puedes solicitarla en el registro de la propiedad o al banco que te concedió la hipoteca.

Paso 2: Reúne las facturas y recibos

Una vez que tengas la escritura, debes reunir todas las facturas y recibos de los pagos que realizaste por los gastos de la hipoteca. Estas facturas son clave para demostrar que pagaste los costes y respaldar tu reclamación.

Paso 3: Redacta la reclamación

Con todos los documentos listos, el siguiente paso es redactar una carta de reclamación dirigida al banco. En ella, debes incluir una descripción de los gastos que estás reclamando, adjuntar las facturas y fundamentar por qué esos gastos deben ser asumidos por el banco. Es recomendable hacer referencia a las sentencias judiciales que dictan que los gastos deben ser asumidos por la entidad financiera.

Paso 4: Presenta la reclamación ante el banco

Una vez redactada la carta, debes presentarla en la oficina del banco. Asegúrate de enviar la carta de forma que puedas obtener un acuse de recibo o un número de referencia para hacer seguimiento del proceso. Además, algunas entidades bancarias permiten realizar reclamaciones a través de sus canales online.

Paso 5: Espera la respuesta del banco

El banco tiene un plazo de un mes para responder a tu reclamación. Si el banco acepta la reclamación, procederá a devolverte el dinero correspondiente. Si no te responde dentro de este plazo o si la respuesta es negativa, existen otras opciones a considerar.

5. ¿Qué hacer si el banco no responde o rechaza la reclamación?

Si el banco no responde a tu reclamación dentro del plazo o si rechaza tu solicitud, hay varias opciones que puedes considerar:

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  Sistema Arbitral de Consumo: Si el banco está adherido al Sistema Arbitral de Consumo, puedes presentar tu reclamación ante este organismo. El arbitraje es gratuito y suele ser más rápido que acudir a los tribunales.

  
  


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  Demanda judicial: Si el banco no acepta la reclamación o no se adhiere al arbitraje, la opción final es presentar una demanda judicial. En este caso, es recomendable contar con un abogado especializado en derecho bancario para garantizar que tu reclamación tenga el respaldo necesario.

  
  

6. Consejos para reclamar con éxito

Si decides reclamar los gastos de la hipoteca, sigue estos consejos para aumentar tus posibilidades de éxito:

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  Actúa rápidamente: No dejes pasar el plazo de 4 años para reclamar, ya que, si lo haces, perderás el derecho a solicitar la devolución de los gastos.

  
  


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  Organiza toda la documentación: Asegúrate de reunir todas las facturas y recibos necesarios para probar que pagaste los gastos que estás reclamando. Cuanta más documentación tengas, más fácil será ganar la reclamación.

  
  


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  Consulta con un abogado: Si el proceso te resulta complicado o si el banco rechaza tu reclamación, un abogado especializado en derecho bancario puede ayudarte a presentar una demanda o a tomar las medidas necesarias para obtener una resolución favorable.

  
  

7. Conclusión

Reclamar los gastos de hipoteca es un derecho que muchos consumidores no han ejercido aún, pero que puede ser una oportunidad para recuperar una suma importante de dinero. Si has pagado gastos indebidos relacionados con la formalización de tu hipoteca, no dudes en seguir los pasos que hemos explicado en esta guía. Con la documentación correcta y el proceso adecuado, podrás aumentar las probabilidades de recuperar los gastos y defender tus derechos.